I mutui, le surroghe e perché vanno valutati ora

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I mutui sono in ripresa

L’ABI ha recentemente diffuso alcuni dati che dicono che il mercato dei mutui sta uscendo dalla crisi.

Teniamo presente che il dato va letto nella consapevolezza che c’è stato un crollo e quindi la ripartenza era quasi obbligata.

Ma come mai riprendono i mutui mentre il mercato immobiliare è ancora piuttosto fermo?

Il traino è rappresentato dalle surroghe e dal fatto che le banche spingono molto sui mutui perchè le condizioni sono convenienti per loro, ma se prestate attenzione lo possono essere anche per voi.

 

Conoscere e comprendere i termini

Vi spiego semplicemente i termini così vi sarà più agevole comprendere il resto:

Surroga = la sostituzione di un mutuo esistente con un altro a diverse condizioni.

Spread = la % del tasso di mutuo stabilita dalla banca, in questi giorni è sotto il 2%. 

Indici interbancari = Euribor per i mutui variabili e Eurirs per i mutui a tasso fisso – sono crollati. Li puoi verificare entrambi a questo link.

Tasso di interesse finale = spread + Euribor (o Eurirs) ed essendo la somma dei due tassi precedenti è ovviamente molto basso.

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Le surroghe (sostituzioni) dei mutui e perché vanno valutate ora

Se il mutuo è stato stipulato dal 2012 al 2014 è conveniente tentare di migliorare le condizioni.

Se state pagando un mutuo con un interesse dal 4%  in su, dovreste cercare di adeguare il tasso.

Come?

Potete proporre direttamente alla banca la rinegoziazione; tenete, però, conto che la banca non è obbligata a farlo.

Oppure potete tentare la surroga presso un altro istituto, magari dopo l’esito negativo presso la vostra banca.

Con la surroga potete sicuramente diminuire il tasso ma anche la durata.

Non è generalmente conveniente invece aumentare la durata perchè paghereste più interessi.

Tenete presente che la surroga la si fa una volta sola su ciascun mutuo, difficilmente la banca ve ne concede una seconda.

 

I mutui con promozioni

C’è una nuova moda ed è quella di abbinare al mutuo delle promozioni. Per esempio la Cariparma Credit Agricole ha lanciato “Promozione Mutuo Green” legata ad Edison energia e altre banche, come la Sanpaolo, offrono in abbinamento al mutuo polizze gratuite (auto nella fattispecie).

Analizzate bene però tutti i costi e non fatevi attirare dai servizi gratuiti o da opuscoli accattivanti. 

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Valutare bene tutti i costi         

Non prestate attenzione solo allo spread!

Dovete valutare con la massima oculatezza i seguenti costi relativi al mutuo, che ho già analiticamente descritto nel post Come migliorare i tuoi rapporti con le banche 2:

.  spese di istruttoria;

.  perizia del tecnico;

.  parcella del Notaio;

.  imposta sostitutiva;

.  spese di incasso rata;

. polizza incendio;

.  polizza CPI (credit protection insurance)

Sulla polizza CPI desidero spendere due parole in più. Sono le polizze che estinguono il mutuo nel caso in cui ci sia la perdita del posto di lavoro o il decesso dell’intestatario. Si è spesso portati a sottovalutarle. Nella mia esperienza professionale ho assistito, e ben più di una volta, a vere e proprie tragedie a seguito del decesso del titolare del mutuo. Famigliari rimasti senza reddito, con un mutuo da pagare, spesso sulla prima e unica casa. Quindi questa polizza è importantissima e la dovete valutare molto bene.

Il suo costo dovrebbe oscillare tra il 2% e il 3% dell’importo erogato ma le banche arrivano a fare proposte che arrivano anche all’ 8-10%.

Io sostengo da sempre che questa polizza deve essere stipulata ma fate molta attenzione al suo costo.

Quindi chiedete sempre il preventivo con il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) e chiedete le due versioni  con e senza la polizza.

Cercate di privilegiare gli istituti che non esagerano con i costi e ripeto non fatevi mai influenzare da promozioni e regali apparenti.

Ho concluso questo post, vi chiedo se avete dubbi di scrivermeli, come sempre, nei commenti e io ve li chiarirò.

 

Se invece avete la necessità di contattarmi direttamente per una consulenza, seguite questo link.

A presto, 

 

Mirna

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