Le nuove regole dei mutui sulle case

Le nuove regole dei mutui sulle case

 

Approvata la direttiva europea sui mutui sulle case 

Con il decreto legislativo di attuazione della direttiva 2014/17/Ue varato il 19 di aprile 2016 è stata introdotta anche in Italia la normativa europea per i mutui sulle case che prevede, in caso di insolvenza del cliente, la vendita diretta dell’immobile, da parte della banca, senza passare attraverso la procedura dell’asta in Tribunale.

In questo post voglio chiarire bene che cosa è stato approvato per l’Italia perché in questi ultimi mesi c’è stato parecchio allarmismo.

Partiamo dalla normativa precedente.

 

La normativa valida per i mutui stipulati prima dell’entrata in vigore della direttiva

Secondo la normativa vigente fino al 19 di aprile 2016, l’insolvenza scatta dopo il ritardato pagamento di 7 rate.

Infatti, l’articolo 40 del Testo unico bancario, stabilisce che se una rata viene pagata con un ritardo tra i 30 e i 180 giorni il debitore può corrispondere gli interessi di mora ed evitare le azioni esecutive, mentre se vi sono 7 ritardi la banca può chiedere il rimborso immediato del debito e fare scattare la procedura di pignoramento.

Le banche difficilmente fanno partire una procedura esecutiva, senza prima tentare altre strade, perché per loro non è conveniente.

Solitamente cercano di fare rientrare il cliente perché tra pignoramento e asta la procedura dura in media 4-5 anni e poi è difficile che l’immobile venga venduto alla prima asta, il prezzo finale è spesso più basso di quello di mercato e  inferiore al debito residuo.

Passiamo ora alle novità. 

 

Le novità del decreto mutui in Italia 

Le principali sono tre:

  • la rate non pagate che fanno scattare la procedura non sono più 7 ma 18;
  • la banca non deve più attivare una procedura giudiziale, ma può espropriare direttamente l’immobile e venderlo per recuperare il credito;
  • qualora dalla vendita la banca ricavi meno del debito residuo, il cliente è comunque liberato dal pagamento (esdebitazione del cliente); se invece la banca ricava di più deve restituire l’eccedenza al cliente.

 

Per quali mutui valgono le nuove regole

Il decreto mutui non è retroattivo.

Le novità sono applicabili solo ai mutui stipulati dopo l’entrata in vigore della normativa e che avranno la nuova clausola inserita nel contratto.

La nuova clausola non è obbligatoria.

Saranno le banche a decidere se proporla o meno e se metterla come alternativa alla precedente.

E i clienti valuteranno le proposte dei vari istituti di credito.

Conseguentemente i mutui dovranno essere analizzati con ancora maggiore attenzione.

Ricordo sempre di valutare anche le polizze che prevedono il rimborso del mutuo in caso di decesso del cliente o in caso di perdita del lavoro. Solitamente molto onerose e piene di clausole insidiose, ma in ogni caso vanno prese in seria considerazione.

 

Se si estingue il mutuo in anticipo si pagano penali?

Qualora il mutuo venga estinto in anticipo, in tutto o in parte, non vi sono mai penali o costi aggiuntivi.

Queste regola vale sempre, sia per i mutui ante decreto che per i mutui nuovi.

 

I mutui sulle case

 

Che cosa deve fare il cliente in difficoltà

Questi consigli sono validi per qualunque mutuo.

Prima di tutto il cliente non deve mai aspettare che la situazione degeneri.

Qualora vi siano difficoltà nel rispettare le scadenze, la prima strada da percorrere è quella di chiedere una rinegoziazione del finanziamento alla propria banca.

Domandare una ridefinizione delle condizioni, della durata prima di tutto ed eventualmente anche dello spread, se il mutuo è datato.

La seconda strada, qualora non sia andata a buon fine la rinegoziazione con la propria banca, è quella di tentare una surroga del mutuo presso un altro istituto.

Ricordi il mio post sulle surroghe? Ecco il link  Le surroghe dei mutui.

Chiaramente queste due mosse vanno fatte prima che vi sia la segnalazione alla centrale dei rischi.

Infine, nel caso la situazione sia proprio critica, vendere l’immobile in accordo con la banca, ma prima che la stessa esperisca azioni esecutive,  nella speranza di ottenere una cifra maggiore di quella ricavabile dall’asta.

Come ho detto, con le vecchie regole, che restano vigenti per tutti i mutui in essere all’entrata in vigore del nuovo decreto, qualora la banca ricavi dall’asta meno dell’importo del debito, il cliente rimane comunque debitore per la differenza.

 

I fondi per chi è in difficoltà

Per chi è in difficoltà con il pagamento dei mutui sulle case segnalo:

. il Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa gestito dalla Consap che dà la possibilità di sospendere per 18 mesi i pagamenti a determinate condizioni di reddito e di mancanza di lavoro;

. il Fondo sospensione della quota capitale dei crediti alle famiglie che nasce da un accordo tra l’Abi e le associazioni dei consumatori. La sospensione massima è di 12 mesi e si riferisce alla sola quota capitale, gli interessi devono comunque essere pagati.

Inoltre vi è una misura indiretta e preventiva rappresentata dal  Fondo di garanzia prima casa che offre alle banche una garanzia del 50% relativamente alla concessione di mutui a giovani coppie.

 

Ho terminato, se hai domande scrivile nei commenti al termine del post.

Se invece hai la necessità di contattarmi direttamente per una consulenza, segui il link consulenza in studio o  consulenza online.

A presto con la prossima puntata di #easyplanning.

Mirna

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