Le locazioni turistiche
Si parla di locazione turistica quando un privato mette a disposizione degli ospiti, in cambio di un corrispettivo, il proprio appartamento (o anche una o più stanze), solitamente ubicato in luoghi di villeggiatura o in città d’arte.
Le locazioni turistiche non prevedono l’erogazione di servizi aggiuntivi come pulizie o colazione.
A differenza delle locazioni ordinarie, non hanno alcun vincolo né in termini di durata minima né per quanto riguarda l’entità del canone.
Il contratto deve essere registrato solamente se la locazione è superiore a 30 giorni.
Il reddito viene dichiarato per competenza (a prescindere dall’effettivo incasso) e si indica nel quadro dei fabbricati del Modello Unico.
L’IRPEF viene conteggiata sul maggiore importo derivante dal confronto tra la rendita catastale figurativa e l’affitto diminuito del 5% a titolo forfettario per abbattimento dei costi.
In alternativa alla tassazione ordinaria è possibile optare per la cedolare secca che prevede l’aliquota fissa del 21% in sostituzione dell’IRPEF e delle addizionali.
E’ molto frequente che i privati inseriscano l’appartamento da locare in portali online come HomeAway, Atraveo, Airbnb, i quali mettono in contatto domanda e offerta. Questi siti spesso fungono anche da intermediari dell’incasso che viene accreditato al proprietario al netto della loro provvigione.
Anche in questi casi la natura reddituale non cambia, si tratta sempre di reddito di fabbricati.
Bed and breakfast, affittacamere e locande
Il bed and breakfast è una struttura che fornisce servizi di alloggio e prima colazione all’interno di unità abitative di tipo residenziale, l’affittacamere generalmente ha un numero maggiore di camere, mentre la locanda fornisce anche i pasti.
Il Dlgs 97/2011 (Codice del Turismo) è stato quasi totalmente abrogato dalla sentenza della Corte costituzionale 80/2012.
La regolamentazione della materia è demandata alle singole Regioni.
Consiglio pertanto tutti coloro che sono interessati ad approfondire l’argomento di verificare la normativa della propria Regione.
Questo è il link della Regione Emilia Romagna.
Chi deve aprire la partita IVA
A livello fiscale le risoluzioni 180/E/1998 e 155/E/2000 escludono la necessità di aprire la partita IVA se sono presenti contemporaneamente due condizioni:
. esercizio saltuario delle prestazioni di servizio;
. assenza di mezzi organizzati.
In questi casi il reddito non è considerato di impresa ma di tipo occasionale, viene dichiarato nel quadro RL Modello Unico, si segue il criterio di cassa e l’IRPEF viene conteggiata sulla differenza tra gli incassi percepiti e le spese sostenute.
Riepilogando
. locazioni turistiche di appartamenti o camere, senza servizi aggiuntivi: reddito di fabbricati;
. attività di b&b, affittacamere, previa verifica delle normative regionali, esercitate in modo saltuario e in assenza di autonoma organizzazione: reddito diverso;
. attività esercitate in modo abituale e con autonoma organizzazione: reddito di impresa.
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Gentile Dott.ssa Mirna,
La mia situazione è simile a quella del signor Riccardo anche se forse un po’ più complessa. Gestisco un appartamento (con locazioni ad uso turistico) che tengo affittato per circa l’85% di notti l’anno. Oramai è diventata la mia principale (e probabilmente nel prossimo futuro sarà anche l’unica) fonte di guadagno e non la riterrei un’attività saltuaria. Mi porta via tanto di quel tempo ed energie che a breve vorrei farmi aiutare da un addetto alle pulizie. Pertanto mi sorge il dubbio che forse sia meglio effettivamente aprire la partita IVA. Il problema è che la gestione del mio appartamento (un bivano con massimo 4 posti letto, 2 nella stanza matrimoniale e 2 all’occorrenza nel soggiorno su un divano letto) non sarebbe configurabile nè come gestione di casa vacanze nè come affittacamere: non una casa vacanze poiché la gestione di case e appartamenti per vacanze (CAV) prevede che gli immobili gestiti debbano essere almeno 3; non un affittacamere poiché avendo il mio appartamento una sola camera e secondo le dimensioni della camera stessa potrei ospitare al massimo 2 persone. Pertanto le chiedo: esiste un modo per gestire il mio appartamento così come lo faccio adesso (dando la possibilità anche a 4 persone di utilizzarlo) aprendo la partita IVA?
Buongiorno Luca, come dice anche lei la sua situazione è un poco più complessa di quella del signor Riccardo. E, come dissi a Riccardo a suo tempo, confermo che non ravviso la necessità di aprire una partita IVA. Per potere rispondere esaustivamente a tutte le altre considerazioni dovrei analizzare a fondo il suo caso specifico, avere vari dettagli in più e studiare, dedicare tempo appositamente per lei. Questo non è plausibile con le normali e veloci risposte ai commenti sul blog, ma può essere richiesto attraverso la consulenza online che riserva ai lettori del blog tariffe molto economiche.
Buongiorno Dott.sa MIrna,
possono coesistere in uno stesso immobile (villa) un b&b (3 camere) e Locazione turistica ( 4 mini_apt) ? Il tutto in forma imprenditoriale con una unica partita iva ? Mille grazie.
Buongiorno Luigi, a mio parere non è possibile fare coesistere in un immobile a destinazione abitativa le due fattispecie.
Gentile Mirna,
l’articolo (esemplare per chiarezza e competenza) mi sembra però mirato solo verso i proprietari di immobili che locano per tempi brevissimi (es. AIRBNB).
Mi piacerebbe invece conoscere qual è il regime fiscale per il locatore che a sua volta loca a clienti contattati tramite (ad es. AIRBNB.) come gli verrà calcolato il reddito?
Nella nuova legge regionale del Lazio è contemplata l’ipotesi all’articolo 2, comma3 di locazione turistica.
Ovvero: se uno dei CINQUE milioni di giovani italiani disoccupati prende in affitto un appartamento e lo loca a terzi ….. In un paese normale si prenderebbe l’incasso, se ne detrarrebbero le spese (affitto, utenze, assicurazioni, interventi di manutenzione etc) e su quel reddito pagherebbe l’IRPEF. In Italia (per quello che ne resta) come funziona ?Tenga presente che con questo articolo due si mette fine alla ridda di regolamentazioni che caratterizza le attività ricettive extra alberghiere che il TAR del Lazio da poco tempo ha pesantemente censurato e definito “al limite della razionalità”…..
Buongiorno Antonio, la ringrazio per il commento. Come scritto nel post: previa verifica delle normative regionali, se le attività vengono esercitate in modo saltuario e in assenza di autonoma organizzazione rientrano nei redditi diversi e in questo caso viene compilato il quadro RL Modello Unico, si segue il criterio di cassa e l’IRPEF viene conteggiata sulla differenza tra gli incassi percepiti e le spese sostenute.
Grazie, in special modo per la rapidità. Le auguro ogni successo saluti
Grazie a lei Antonio.
Gentile Mirna,
da mesi speravo che ritornasse sull’argomento della locazione turistica .. , ma vedo che il Suo range di interessi è più orientato verso l’etica d’impresa o i rapporti interazionali.Temi affascinanti e di grande respiro …spero però che trovi il tempo di rispondere ad un quesito di basso profilo come quello che sto per introdurLe.
Gestiamo un immobile secondo del regole della locazione turistica, promuoviamo il business tramite il sito Airbnb il quale al momento della prenotazione da parte del cliente incassa l’intero importo della permanenza. Dopo che il cliente è arrivato, per la precisione il secondo giorno, Airbnb ci invia i soldi tramite bonifico (sono di una precisione encomiabile) trattenendo la loro provvigione (circa il 17% in totale, 3% più iva da noi e 12% più iva dal cliente). A questo punto i miei colleghi di settore sostengono che io dovrei rilasciare la ricevuta (non fiscale perché trattasi di attività non imprenditoriale) al cliente. Io sostengo invece che la ricevuta al cliente la fa Airbnb ed io non sono tenuto a rilasciare nessuna ricevuta perché dal cliente io non incasso alcun corrispettivo. Oltretutto il cliente quando vede che l’importo scritto sulla ricevuta è inferiore a quello che lui ha effettivamente pagato … spesso storce la bocca e si sente un po’ truffato.Considerando che con Airbnb tutto è estremaente tracciabile non vedo perchè ci devono essere due ricevute (una lo nostra e l’altra di Airbnb) per il cliente.
Qual è il Suo parere in proposito ?
Grazie per l’attenzione e sopratutto per avermi letto sin qui.
Dr. Antonio Chichierchia
Buongiorno Antonio, sono d’accordo con lei. Solitamente le agenzie di intermediazione online come Atraveo, Homeaway e Airbnb offrono anche il servizio di incasso del corrispettivo. In questo caso emettono i vari documenti e se si gestisce l’affitto come “privati” quindi non in attività di impresa non è necessario fare altro se non dichiarare i redditi nel Modello Unico.
La domanda che mi sorge spontanea è:
facendo locazione turistica, e affittando per circa il 75%/80% delle notti in un anno, diventa attività esercitate in modo abituale e con autonoma organizzazione?
Dipende Riccardo. Ci sono tanti elementi da valutare. Quanti appartamenti, quali servizi, persone addette, eccetera.
Buongiorno, porzione di appartamento in quanto casa mia, zero servizi in quanto locazione, zero persone addette, siamo io e mia moglie.
Buongiorno Riccardo, da quello che mi descrive non ravviso un esercizio di impresa organizzata.
Grazie mille