Le locazioni turistiche
Si parla di locazione turistica quando un privato mette a disposizione degli ospiti, in cambio di un corrispettivo, il proprio appartamento (o anche una o più stanze), solitamente ubicato in luoghi di villeggiatura o in città d’arte.
Le locazioni turistiche o locazioni brevi possono prevedere i seguenti servizi:
. pulizia iniziale dell’alloggio;
. fornitura iniziale di biancheria;
. piccole riparazioni e manutenzioni dell’alloggio;
. fornitura di utenze: illuminazione, acqua, riscaldamento, raffrescamento, gas;
. connessione WI-FI e televisiva.
Non possono prevedere i seguenti servizi:
. pulizia nel corso della locazione;
. cambio biancheria nel corso della locazione;
. faccende domestiche;
. servizi di colazione e ristorazione;
. altri servizi quali prenotazioni di mostre, gite, organizzazione di escursioni, fornitura di giornali;
. trasporto da per aeroporto, porto, stazione;
. servizi in camera, servizio di lavaggio stiratura abiti personali.
A differenza delle locazioni ordinarie, non hanno alcun vincolo né in termini di durata minima né per quanto riguarda l’entità del canone.
Il contratto deve essere registrato solamente se la locazione è superiore a 30 giorni.
Il reddito viene dichiarato per competenza (a prescindere dall’effettivo incasso) e si indica nel quadro dei fabbricati del Modello Unico.
L’IRPEF viene conteggiata sul maggiore importo derivante dal confronto tra la rendita catastale figurativa e l’affitto diminuito del 5% a titolo forfettario per abbattimento dei costi.
In alternativa alla tassazione ordinaria è possibile optare per la cedolare secca che prevede l’aliquota fissa del 21% in sostituzione dell’IRPEF e delle addizionali.
È molto frequente che i privati inseriscano l’appartamento da locare in portali online come HomeAway, Atraveo, Airbnb, i quali mettono in contatto domanda e offerta. Questi siti spesso fungono anche da intermediari dell’incasso che viene accreditato al proprietario al netto della loro provvigione.
Anche in questi casi la natura reddituale non cambia, si tratta sempre di reddito di fabbricati.
Bed and breakfast, affittacamere e locande
Il bed and breakfast è una struttura che fornisce servizi di alloggio e prima colazione all’interno di unità abitative di tipo residenziale, l’affittacamere generalmente ha un numero maggiore di camere, mentre la locanda fornisce anche i pasti.
Il Dlgs 97/2011 (Codice del Turismo) è stato quasi totalmente abrogato dalla sentenza della Corte costituzionale 80/2012.
La regolamentazione della materia è demandata alle singole Regioni.
Consiglio pertanto tutti coloro che sono interessati ad approfondire l’argomento di verificare la normativa della propria Regione.
Questo è il link della Regione Emilia Romagna.
Chi deve aprire la partita IVA
A livello fiscale le risoluzioni 180/E/1998 e 155/E/2000 escludono la necessità di aprire la partita IVA se sono presenti contemporaneamente due condizioni:
. esercizio saltuario delle prestazioni di servizio;
. assenza di mezzi organizzati.
In questi casi il reddito non è considerato di impresa ma di tipo occasionale, viene dichiarato nel quadro RL Modello Unico, si segue il criterio di cassa e l’IRPEF viene conteggiata sulla differenza tra gli incassi percepiti e le spese sostenute.
Riepilogando
. locazioni turistiche di appartamenti o camere, senza servizi aggiuntivi: reddito di fabbricati;
. attività di b&b, affittacamere, previa verifica delle normative regionali, esercitate in modo saltuario e in assenza di autonoma organizzazione: reddito diverso;
. attività esercitate in modo abituale e con autonoma organizzazione: reddito di impresa.
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